房仲服務費怎麼算 委託與斡旋的差別

圖片來源：Pexels 免費圖庫

透過房仲買賣房子，除了房價本身，服務費是第二筆要先算清楚的錢。實務上的慣例是賣方付成交價的4%、買方付2%，合計不得超過6%——這個上限是主管機關規範的，但比例本身是可以談的。除了服務費，委託方式（專任或一般）與出價方式（斡旋金或要約書）也各有不同的拘束力，簽下去之前沒搞懂，後面想反悔的成本會很高。這篇把這三件事一次講清楚。

服務費的計價慣例

市場慣例是賣方4%、買方2%，但這只是慣例不是規定。實際比例可以在簽委託或斡旋前談，成交價越高，可議的空間通常越大。

要注意的是總額上限：買賣雙方合計不得超過成交價的6%。若遇到報價超過這個數字，或把服務費拆成別的名目另外收，都應該當場問清楚。

專任委託與一般委託

• 專任委託：只能委託這一家，自己也不能私下賣

• 一般委託：可同時委託多家，也可自售

• 專任的委託期間通常較長，需注意起訖日

• 專任常伴隨違約金條款，要看清楚金額

專任的好處是仲介願意投入較多行銷資源，缺點是綁住了。簽專任前務必確認委託期間、能不能提前終止、以及自售時是否仍要付費。

斡旋金與要約書

斡旋金是買方先支付一筆金額表示購買誠意，由仲介代為議價；要約書則不用先付錢，僅以書面表達購買意願與條件。兩者都具有法律拘束力。

依規定，仲介必須主動告知買方可以選擇要約書，不能只提供斡旋金一種方式。如果對方沒有提，你可以直接要求改用要約書。

反悔的代價不一樣

斡旋金在賣方同意後就轉為定金，此時買方反悔通常會被沒收；要約書若在賣方承諾後反悔，賣方可請求違約金，實務上多以成交價的一定比例計算。

所以出價前就要把價格、付款方式、交屋時間與附屬設備都想清楚。這些條件寫進斡旋或要約時，就已經是有效的意思表示了。

簽約前要確認的項目

服務費的比例與計算基準、付款時點（通常在簽約或完稅時）、以及若交易未成立是否退還，這三項要在文件上看到，不能只靠口頭承諾。

另外確認仲介公司與經紀人的證照狀況，以及不動產說明書是否完整。說明書的內容是後續發生爭議時的重要依據。

高雄市場的實務提醒

高雄各區的成交速度差異不小，蛋黃區與重劃區的物件週轉快，郊區與老屋則可能需要較長時間。委託期間的長短要配合物件的實際狀況設定。

議服務費時，可以把行銷內容一併談進去：帶看次數、廣告露出、屋況整理協助等。談到的服務項目請對方寫進委託書，比只砍價格實在。

常見問題 QA

房仲服務費是多少？

慣例是賣方4%、買方2%，買賣雙方合計不得超過成交價6%，比例可議。

專任委託和一般委託差在哪？

專任只能委託一家、自己也不能賣；一般委託可同時委託多家並自售。

斡旋金和要約書有什麼不同？

斡旋金要先付錢，要約書不用，但兩者都具法律拘束力。

仲介一定要告知要約書嗎？

是。依規定必須主動告知買方可選擇要約書，不能只提供斡旋金。

出價後反悔會怎樣？

斡旋金轉為定金後多會被沒收；要約書則可能被請求違約金。

簽約前要確認什麼？

服務費比例與計算基準、付款時點、未成交是否退還，以及不動產說明書是否完整。

服務費與委託方式先談清楚，交易才不會卡在後面。更多高雄房市與交易實務，都在新聞視界時報。