建照與使照怎麼查 看屋前的兩份文件

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看屋時最常被跳過的，是這間房子的兩份執照。建造執照說明當初核准蓋什麼，使用執照則是完工查驗後核發、確認可以使用的憑證。兩者的記載如果和現況對不上，往後的貸款、修繕甚至轉手都可能卡住。以下整理查詢順序與判讀重點，實際情形仍以主管機關核發的資料為準。

兩份執照各自代表什麼

建造執照是開工前核准的文件，載明基地位置、樓層數與用途；使用執照則是完工查驗通過後核發，代表這棟建物可以合法使用。先有建照才有使照，缺了使照的建物在登記與交易上都會受限。

• 建照是開工前的核准文件

• 使照代表完工查驗已通過

• 沒有使照的建物交易受限

可以從哪裡查

最直接的方式是向當地建築主管機關申請謄本或查詢核發紀錄，部分縣市也提供線上查詢服務。賣方或仲介通常會備有影本，但影本只能當作初步參考，最終仍要回到主管機關的紀錄比對。

• 向建築主管機關申請最確實

• 線上查詢可先做初步比對

• 影本只能當參考不能當依據

要核對哪些欄位

拿到文件後，先看基地地號與門牌是否和標的一致，再看核准的樓層數、各層用途與總樓地板面積。接著比對現場：有沒有多出來的樓層、夾層或外推，這些都是文件上看不到卻會影響權益的部分。

• 地號門牌要與標的一致

• 核准樓層與用途逐項比對

• 現場多出來的部分特別留意

哪些情形要提高警覺

文件記載的用途寫著事務所或廠房，現場卻當住家使用；或是使照上的樓層數比現場少；又或者整棟找不到使照紀錄。這幾種情況都代表現況與核准內容有落差，簽約前一定要問清楚來龍去脈。

老屋與增建怎麼看

屋齡較高的建物，早期的核准資料可能較簡略，查詢時要有心理準備。若曾經增建或變更用途，應確認是否另外取得核准文件。未經核准的部分，未來可能面臨拆除或恢復原狀的要求。

• 早期核准資料可能較簡略

• 增建與變更用途要另查核准

• 未核准部分有恢復原狀風險

高雄的在地情形

高雄舊市區如鹽埕、前金、三民一帶的老屋比例高，頂樓加蓋與夾層的情形常見；楠梓、仁武、大社一帶則有住宅與產業用地相鄰的狀況，用途記載更要逐項確認。查詢前先把地號與門牌抄齊，臨櫃一次就能問完。

• 舊市區老屋增建情形較常見

• 產業用地相鄰區域用途要細查

• 備齊地號門牌可一次問完

常見問題 QA

建照和使照有什麼不同？

建照是開工前的核准文件，使照是完工查驗通過後核發、確認可以使用的憑證。

要去哪裡查這兩份文件？

向當地建築主管機關申請或查詢核發紀錄最確實，部分縣市另有線上查詢服務。

仲介給的影本可以當依據嗎？

影本只適合初步參考，最終仍要以主管機關的紀錄為準。

沒有使用執照的房子可以買嗎？

這類建物在登記與日後轉手上都會受限，簽約前務必把原因問清楚。

增建的部分會寫在使照上嗎？

未經核准的增建不會記載，現場與文件的落差要特別留意。

高雄看屋有什麼要注意？

舊市區加蓋與夾層較常見，產業用地相鄰的區域用途記載更要逐項核對。

兩份執照先查清楚，後面每一步才站得穩。更多高雄購屋與居住的實務提醒，都在新聞視界時報。